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련합검사조 형력부동산개발회사관련 군중신소에 답변

  • 2007-08-19 20:43:40
형력부동산개발회사와 관련한 군중들의 신소와 관련하여 일전 본사는 기자를 파견하여 주 및 연길시 련합검사조와 인터뷰를 가졌다.

문: 지금 일부 주택구매자들은 주택구매자 모두가 형력부동산개발회사와 계약을 체결했기에 응당 계약에 따라 모든 일을 처사해야 하지 정부가 나서서 소비자수중으로부터 가격차액부분을 거두어 형력회사의 결손부분을 미봉하는것은 그른 처사라고 반영하는데?

답: 우선 분명히 해야 할 점은 쌍방의 주택구매계약에 의해 주택구매자와 형력개발회사는 모두 민사주체이며 쌍방의 분규는 민사분규로서 응당 인민법원에 소송을 제기하고 법원의 심리, 판결을 받아야 한다는것, 정부는 이 분규를 간섭하지 말아야 하거니와 또한 간섭할 권한이 없다는것이다.

그러나 형력개발회사의 행위가 비법집금형식의 렴가주택판매행위이고 또 경영관리혼란 및 대량의 공정자금, 주택구매자금 류용 등으로 회사에 8000만원에 가까운 부채가 생기면서 파산에 직면한 회사로서는 주택구매자들과 체결한 계약을 리행할 능력이 없는 실정이다. 이런 상황에서 형력회사는 법에 따라 응당 파산되여야 하며 그럴 경우 형력개발회사의 모든 자산은 인민법원에서 강제적으로 회수하여 사회에 공개경매를 한 뒤 그 소득액을 비례에 따라 채권자들에게 반환하게 된다. 이러면 모든 주택구매자들은 기득리익을 잃게 될뿐만아니라 자신의 근본리익도 막대한 손해를 보게 된다.

이를 감안한 련합검사조는 주택구매자들의 근본리익을 수호하고 사회안정을 유지하는 립장에서 형력개발회사관련 군중신소를 처리할데 관한 조률성처리의견을 내놓았는데 목적은 피해를 입은 군중들의 손실을 최대한 줄이는데 있다. 만약 주택구매자들이 이 조률성처리의견에 이의가 있다면 인민법원에 소송을 제기하여 자신과 형력개발회사사이의 계약민사분규를 해결할수도 있다.

문: 부분적 주택구매자들은 정부측이 규정을 어기고 상품주택을 개발, 판매한 형력개발회사의 행위를 제대로 감독관리하지 못했기에 이번 문제로 나타난 후과에 대해 배상책임을 안아야 하며 주택구매자는 주택가격차액부분을 추가로 내지 말아야 한다고 주장하고있는데?

답: 련합검사조는 관련 법률규정을 찾아보고 또 해당법률전문가의 자문을 받은후 주택구매자들의 의견과 요구는 법률적의거가 없다고 인정했다. 관련문제에 대한 《중화인민공화국 행정허가법》 제77조의 규정에는 정부에서 배상책임을 져야 한다는 내용이 없다. 《중화인민공화국 국가배상법》에도 정부의 감독관리가 약하여 조성된 후과에 대해 정부가 응당 배상책임을 감당해야 한다는 규정이 없다.

반면 련합검사조의 조사에 따르면 형력개발회사에서 예매한 대부분 상품주택들은 상품주택예매허가증이 없었다. 형력개발회사는 자금을 빨리 모으기 위해 상품주택예매허가증이 없는 상황에서 건설원가보다 낮은 가격으로 주택을 예매했고 주택구매자들은 판매자가 상품주택예매허가증을 제시하지 않은 상황에서 계약을 체결하고 낮은 원가로 주택을 구매했는데 이는 법률적보호를 받지 못한다. 이런 매매행위로 국가와 제3자에게 끼친 손실은 법률에 따라 형력개발회사가 우선적으로 감당하게 되며 형력개발회사가 감당능력이 없을 경우에는 법에 좇아 규정을 어기고 판매한 주택을 회수하여 시장가격으로 경매한후 소득액을 원 주택구매자의 주택매입금 반환 및 저가주택예매로 생긴 국가의 손실, 주택매입금을 류용당한 주택구매자의 손실 상환에 돌린다.

하지만 이같이 처리하면 목전 시장주택가격이 오른 상황에서 주택구매자들은 기득리익을 철저히 상실하게 된다. 이에 련합검사조는 각측의 리익을 고루 돌보고 주택구매자들의 신소문제도 타당하게 처리하는 립장에서 반복적인 연구를 진행하였으며 최종적으로 구매당시 건설원가보다 낮은 가격으로 주택을 구매한 사람에게서는 당시의 주택건설원가에 따라 가격차액부분을 추가로 받아들이고 주, 시 정부에서는 형력개발회사의 납세금을 감면하는 등 형식으로 문제해결에 수요되는 자금을 모으기로 결정했다. 련합검사조에서 제출한 해결방법은 주택구매자를 포함한 각측 군중들의 리익을 충분히 고려했다고 보아야 할것이다. 그럼에도 불구하고 일부 주택구매자들은 정부에서 공공재정자원으로 모든 주택가격차액금을 미봉할것을 요구하고있는데 이는 법률적의거가 없을뿐만아니라 도리에도 맞지 않다.

문: 일부 주택구매자들은 형력개발회사에서 예매한 일부 상품주택은 당시 허가증을 취득한 상황에서 판매된것이라며 이런 경우에는 매매계약이 유효하여 가격차액부분을 내지 않아도 되는거 아니냐고 질문하는데?

답: 최고인민법원의 《상품주택매매계약분규사건심리에서의 법률적용의 약간한 문제에 관한 해석》 제2조의 규정에 따르면 상품주택예매허가증을 취득한 정황에서 판매자와 구매자가 체결한 주택예매계약은 유효한 계약으로서 계약에서 약정한 해당내용들은 법률의 보호를 받는다. 하지만 이는 일반정황에서의 규정으로서 형력개발회사와 주택구매자가 체결한 계약은 특수성을 갖고있다. 형력개발회사와 일부 주택구매자들의 주택예매계약이 비록 상품주택예매허가증을 취득한 전제에서 체결되였지만 주택예매계약에서 약정한 주택가격이 주택건설원가보다 낮기에 《중화인민공화국 계약법》과 《중화인민공화국 가격법》의 해당규정을 위반하였다. 뿐만아니라 형력개발회사에서 원가보다 낮은 가격으로 주택을 판 목적은 기타 부동산개발상과 시장을 쟁탈하고 보다 많은 구매자를 흡인하고 자금을 빨리 모으기 위한것으로서 그 행위는 부동산개발시장질서를 교란하였을뿐만아니라 회사로 하여금 거액의 결손이 생기게 했고 대량의 국가세금을 체불하게 하였으며 국가법률과 행정법규의 강제성규정을 엄중히 위반하게 했다. 때문에 형력개발회사의 일부 주택예매계약이 상품주택예매허가증을 취득한 상황에서 체결되였더라도 법률규정위반으로 무효로 인정받을수 있으며 법률의 보호를 받지 못한다.

문: 개별적 주택구매자들은 형력개발회사가 개발판매한 주택의 건설원가와 관련한 련합검사조의 추산에 대해 그 정확도를 의심하고있는데?

답: 련합검사조는 관련주택의 건설원가추산에서도 참다운 연구와 주밀한 고려를 거쳤다. 뿐만아니라 추산사업의 객관성, 공정성을 담보하기 위해 모든 추산사업을 자격이 있는 공정자문회사에 위탁하여 추진했다. 또한 추산해낸 주택원가도 완전히 주택시공시의 재료와 로무가격수준에 의거하였다. 추산결과에 대해서 해당부문은 사회에 공개하게 되는데 주택구매자들은 이의가 있을 경우 수시로 사업조에 자문할수 있다.

문: 가격차액부분을 어떻게 거두어들이는가?

답: 형력개발회사의 주택을 구매한 모든 사람들에게서 원 정책대로 계속 평방메터당 150원의 표준으로 가격차액부분을 거둔다. 동시에 구매자는 자기가 부담해야 하는 가옥소유증, 토지사용증 등 관련비용(2.5%의 물업보수기금, 1.5%의 부동산취득세, 제도비, 인지세, 생산원가 등을 포함)을 내야 한다. 이미 가옥소유증, 토지사용증 등 비용을 바친 주택구매자는 원시령수증을 제시하면 중복하여 거두지 않는다.

이미 도매된 주택의 경우 주택가격차액을 아래의 원칙에 따라 거둔다.

1. 이미 도매된 주택의 가격차액은 원 주택구매자가 부담한다. 원 주택구매자가 주택을 도매하여 얻은 리익이 평방메터당 150원이 되지 않을 경우 부족되는 부분을 현 주택구매자가 부담한다.

2. 현 주택구매자가 원 주택구매를 찾지 못하거나 원 주택구매자가 행방불명일 경우 현 주택구매자의 주택구매가격이 주택원가보다 낮으면 가격차액부분을 현 주택구매자가 부담한다. 현 주택구매자의 주택구매가격이 주택원가보다 높을 경우 원시주택구매증명서를 제시하면 감별확인을 거친후 가격차액을 내지 않는다. 그러나 관련증명서를 제시하지 못하면 평방메터당 150원의 표준으로 가격차액부분을 바쳐야 한다. 동시에 자기가 부담해야 하는 가옥소유증, 토지사용증 등 관련비용도 내야 한다.

문: 지난번 가격차액부분 수금시간을 7월 30일까지로 정하였는데 언제까지 연장하는지?

답: 련합검사조에서 부분적 신소인원들의 의견에 따라 원래의 정책을 연구, 조절하는데 일정한 시간이 점용되였다. 때문에 원래 규정했던 주택가격차액금납부우대기한을 7월 30일에서 9월 10일까지로 연장한다. 이 기한내에 규정대로 주택가격차액금을 납부하지 않을 경우 평방메터당 150원의 가격차액금을 추가납부하는 우대정책을 향수하지 못한다. 즉 기한을 어길 경우 주택가격과 주택건설원가의 실제가격차전액을 추가납부하게 된다.

형력개발회사주택을 구매한 군중들의 신소문제를 타당하게 해결하기 위해 규정된 기한내에 규정대로 주택가격차액금을 납부하지 않는 부분적 주택구매자에 대해서 련합검사조는 해당부문과 조률하여 법률규정에 부합되는 강제적수단으로 관련자의 해당주택을 회수하여 공개경매를 할것이며 경매소득액에 대해서는 주택구매자의 주택매입금을 반환하는외 나머지를 전부 형력회사의 규정위반 상품주택개발판매로 조성된 문제해결에 사용한다.

김성광기자
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