상가 투자, 업종과 상권 다각적 검토 필수

2019-07-09 09:48:57

자영업자 정모(40살)씨는 3년 전 여유자금을 은행에 묻어둬봐야 손해라는 인식에 대출까지 받아가며 수익이 조금이라도 더 나을 법한 투자상품으로 상가에 투자했다가 큰 랑패를 보고 있다.

“앞으로 집값이 오를 것이라는 확신이 있었기 때문입니다. 장사가 적당이 돼도 집값이 오르면 상가를 팔아 대출금을 갚으면 된다는 기대를 하면서 어느 정도의 대출은 문제가 없다고 판단했던 것입니다. 하지만 장사가 안되고 보니 그간 냈던 리자에 원금을 생각하면 분명한 손해죠. 게다가 부동산 투기를 막으면서부터 상가를 산다고 선뜻 나서는 사람도 없습니다. 결국 비싼 리자를 물면서 ‘빚 덩어리’로 변한 상가를 껴안고 있는 셈이죠.”

정모씨는 한해에도 10만원 이상 빠져나가는 대출 원리금를 생각하면 속이 상한다고 말한다. 대출 덕을 보려다 오히려 손해를 보는 장사를 한 것이다. 2016년말 그는 갖고 있는 여유자금에 당시 고정금리로 60만원을 대출받아 연변대학 부근의 꽤나 큰 투자자용 집합상가(T상가로 가칭)에 커피점을 차렸다. 장식까지 100만원 이상을 투자하여 가게를 멋나게 꾸몄으니 기운이 펄펄 날 법도 하였지만 매일 곤욕을 치르고 있다. 대출리자는 늘어나는데 장사는 안되고 어느 정도 버티면 장사가 잘되겠지 하는 기대감에 매일 진이 빠질 정도다. 이제는 우울한 마음에 집사람의 눈치까지 보인다고 한다. 그는 “상가에 입주한 많은 투자자들이 모두 많은 돈을 투자했는데 왜 이렇게 장사가 안되는지 알고 싶다.”고 늘 자신에게 되묻고 있다.

연변대학 남쪽에 자리잡은 T상가는 교통이 편리한 공원를 끼고 연변대학과 주변에 수천세대의 아빠트가 밀집한 지역이며 게다가 대학성, 학사원과 같은 상권이 이미 형성된 지역이여서 누가 봐도 ‘노란자위’ 자리이고 누가 해도 되는 상가인 듯싶어 많은 투자자들이 3년 전 이곳에 과감하게 투자했다. 하여 정모씨와 같이 기대감을 가진 투자자들이 몰리면서 한때 이곳에는 입주자가 넘쳐났다. 그때만 하여도 부동산시장이 호황세를 보이던 때라 많은 사람들이 대출을 받아 상가를 낼 수 있었다. 유명 전통음식집이며 구이집 그리고 맥주집 등 40여집이 입점하여 누구나 찾아오면 구미에 맛는 음식을 고를 수 있도록 맛집들이 저마다 잘 꾸몄다.

장사의 셈법은 아마도 다른가 보다. 정모씨는 지금도 장사가 안되는 요인이 무엇인지 떨떠름할 뿐이다. 빚을 내가며 매달렸지만 결과는 너무나도 좋지 않아서이다. 그는 더 이상 아무것도 할 수 없다는 현실에 억장이 무너지고 있다. 개업할 당시에만도 그는 일에 빠져들어 수많은 시행착오를 넘길 수 있었고 지금은 능숙하게 커피를 내리고 있다. 상상도 못했다. 100만원 이상을 투자한 상가가 골치거리가 될 줄은. 그는 그동안 모은 돈을 몽땅 털어 투자한 만큼 영업이 잘 되여 돈벌이 걱정이 없이 수익을 올릴 수 있으리라 굳게 믿었다. 영업집을 차리고 나서 가게주인이 되여 신분이 격상된 듯한 마음도 들었지만 기대와 현실은 너무나 달랐다. 두해를 넘겼어도 수입을 시원스레 올린 기억이 없다. 출근하는 날은 마냥 근심이다. 장사가 회복 조짐이 보이지 않은 정씨는 그만 영업을 포기하고 문을 닫기로 하였다. 무리하게 빚을 내 상가에 투자한 그는 지금 대출금을 갚느라 허리가 휠 정도라며 아는 사람을 만나면 영업집에 함부로 투자하는 거 아니라고 말린다.

“오늘도 손님이 없으면 어떡해요? 우리 식당이 망해요.”

같은 곳에서 영업집을 차리고 있는 리모(50세)씨도 화병이 나기 직전이다. 여기에 들어온 것이 문제였다. 유명한 반찬가게에서 반찬을 만들어오다 매출을 더 올리려고 이곳에다 투자를 늘였다. 많은 돈을 들여 부족함 없이 시설들도 잘 갖추어 리씨는 개업 전만 하여도 기대와 설렘, 의욕이 가득했었다. 가게를 닦고 또 닦으면서 한 사람이라도 더 챙기려고 오전 일찍부터 저녁까지 자리를 지켰지만 대부분 빈손으로 집에 돌아갔다. 찾아오는 손님이 없어서이다.

“많은 돈을 들였는데 어떻게 마음이 안 갑니까? 내 마음대로 하겠다는 생각은 아니지만 내 생각과는 너무나 차이가 나죠. 힘들게 모은 돈을 전부 가게에 투자하였는데 장사가 안되여도 쉽게 포기할 수도 없습니다. 나 뿐 아닙니다. 여기에 있는 많은 가게들이 곧 장사를 접게 생겼습니다.”며 고개를 저었다.

T상가에 들어서면 어쩐지 장사가 시들해보인다. 때시간이 되였어도 별로 찾아주는 사람들이 없다. 2년째 계속되는 풍경이다. 가게마다 하루에 몇 사람이 찾아오지 않는다고 한다. 조금 한심하다고 생각하는 가게 주인들은 왜 이런 일이 일어나는지 은근히 걱정도 하지만 모두 별다른 방도가 없어한다. 여기에 투자한 많은 사람들은 한때 그래도 나만의 가게를 가졌다는 자부심으로 동네방네 자랑을 하며 다녔는데 이제는 너무 허무한 것 같아 쓴웃음만 나온다고 한다.

T상가에 입주한 많은 투자자들은 갈수록 심각해지는 문제를 두고 이 같은 현실을 어떻게 받아들여야 할지 난감해할 뿐이다. 경영이 갈수록 위태로워서 어떻게 이 고비를 넘겨야 할지 걱정이 이만저만이 아니다. 하루가 다르게 손님들의 발길은 뜸해져 아예 문을 여는 것 자체가 무의미해졌다고 말하는 목소리도 있다. 실제 이곳에서 불고기집을 차리고 있는 원모(40세)씨는 장사품목을 바꿀 계획도 세워보았지만 품목을 돌린다고 해도 나아진다는 보장이 없어 애를 태울 뿐이라고 한다. 이곳에서 김밥집이나 국밥집은 말 그대로 ‘버티는’ 상태다. 1년 전 여기에 전통음식점을 차린 리모(43세)씨는 하루도 거르지 않고 식자재를 장만하고 온 가족이 동원되여 손님을 끌어보지만 별로 나아지는 것이 없다. 그도 많은 돈을 들여 인테리어까지 새롭게 한 터라 손님이 뜸해도 가게를 안 열 수 없어한다. “손해를 보고 있어도 그냥 버티고 있습니다.”고 고통을 호소하며 “문을 닫을 그런 날이 올가 봐 걱정된다.”고 말했다. 그는 아무리 그래도 이 정도가 되지는 말아야 하는데 당초 자기의 어리석은 투자에 후회하고 또 후회한다.

“T상가는 명성이 자자한 상권임에도 골목 음식점 취급을 받아 참으로 애타고 고민스럽습니다. 사람마다 각기 다른 투자방식을 선호하잖아요. 많이 모이면 좋아지고 달라지겠지 하는 투자심리가 작용했나 봅니다. 사람에 따라 투자행동이 다른데 상가측에서 그것을 제대로 잡아주지 못하였으니 올 것이 온 것 같은데요. 이제라도 틀을 바꾸지 않으면 모두 절망에 빠져들 겁니다.”

상가주인들은 상가투자에 대한 분석을 내놓고 있다. “영업투자에 대하여 꼼꼼히 따져야 하는데 개념 없이 입주자를 마구 받아들인 것이 실책이라고.”

일반적으로 상가는 크게 두 종류로 전체 건물을 한 사람이 소유해 개별상가 수익률을 구할 수 없는 일반상가와 상가별로 주인이 따로 있는 투자자용 집합상가로 나뉜다. 상권은 전반적으로 장사가 얼마나 잘되느냐에 따라 명암이 갈린다. 장사가 잘돼야 수익이 오르고 건물의 가치도 오르기 마련이다. 상식적인 얘기지만 장사가 잘되는 지역은 사업을 하려는 수요가 몰려들어 투자수익률도 더 높아질 수밖에 없다.

T상가 주변은 상권이 활발하며 인원류동도 그만큼 하면 다른 상권보다 많아 연길시에서도 투자자용 집합상가중에서 상위권에 들만한 상권이다. 확실히 바로 옆에 있는 대학성은 투자수익률이 좋다는 평가를 받고 있다. T상가는 연길시에서도 몇 안되는 시장 리용객들이 무료로 사용할  수 있는 지하주차장이 있어 편의성이 좋으며 모두 신축된 가게들이라 한결같이 깨끗하고 품위도 있어 보인다. 하지만 이곳 상가들이 그리 미덥지 않아보이는지 언제 보아도 한산하여 2년이 넘도록 장사가 되지 않다 보니 애매모호한 이야기들 뿐이다.

“새 시장에 들어오려는 상가에 진입 장벽을 두지 않고 입주자를 너무 손쉽게 마구 들여 상가들마다 자신의 입맛에 맞추어 가게를 내다 보니 결국 이런 대접을 받고 있는 것이 아닐가요.”라고 말한다.

지금 이곳에서 머뭇거리는 상가 투자자들이 점점 늘고 있다. 1년이 지나서 설마 하고 2년을 넘겼지만 그 상이 장상이여서 이대로 버티다가는 ‘바보’ 소리를 들을가 걱정이라고 한다. 이곳 투자자들은 아무리 유망한 상권이라도 업종과 상권간의 궁합이 맞아야 하는데 그걸 왜 몰랐을가 후회막급해하는 표정들이다.


김준환 기자

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