거주권, 로인들 주택 양로 가능토록 보장

2020-10-12 16:50:52

<민법전> 거주권 명확히 규정


특정 약세군체의 기본 주택 수요에 법률적 보장 제공


2021년 1월 1일부터 실시하게 되는 <민법전>은 부부 공동채무를 명확하게 구분하고 고층건물 물건 투척 책임제도를 보완하며 거주권으로 특정 약세군체의 기본 주택 수요를 보장 하는 등 인민 군중의 기본리익을 수호하는 ‘사회생활의 백과전서’로 불리우고 있다.

그 중 <민법전> 물권편에 포함된 거주권은 주택의 소유권과 거주권을 분리하여 특정된 약세군체의 기본적인 주택 거주 수요를 유력하게 보호하고 있다. 특히 로인들이 미리 자녀들에게 주택을 양도하고 거주할 곳이 마땅치 않은 불안정한 상황과 황혼재혼의 가장 큰 ‘걸림돌’인 주택 상속 문제를 효과적으로 해결해 로인들이 만년에 거주할 곳이 있고 ‘주택으로 양로’할 수 있도록 보장하고 있다.


◆사례 소개

일찍 안해와 사별한 장로인은 지인의 소개로 박로인을 만나 지금까지 10년동안 함께 생활하고 있다. 박로인은 그동안 바쁜 자녀들을 대신해 장로인을 알뜰히 보살폈고 그 수고를 누구보다 잘 알고 있는 장로인은 고마운 마음을 표하고저 따로 집이 없는 박로인더러 10년동안 함께 생활한 집에서 여생을 보내라고 약속했다. 하지만 시간이 갈수록 그닥 박로인을 반기지 않는 자녀들의 태도에 장로인은 혹여 본인 사망 후 주택을 상속 받은 자녀들이 박로인을 ‘매정’하게 내칠가봐 근심이 가득하다.


◆<민법전> 법률 조문

<민법전> 제366조: 거주권인(居住权人)은 계약서에 약속한데 따라 타인의 주택에 대해 점유, 사용할 수 있는 용익물권(用益物权)을 향수할 권리가 있으며 이로써 생활 거주의 수요를 만족한다.

<민법전> 제367조: 거주권 설립(设立)은 당사자가 응당 서면의 형식으로 거주권 계약을 체결해야 한다. 거주권 계약서에는 일반적으로 아래와 같은 조례들이 포함된다. 1. 당사자의 성명 혹은 명칭과 거주지 2.주택의 위치 3.거주 조건과 요구 4. 거주권 기한 5. 론쟁을 해결하는 방법.

<민법전> 제368조: 거주권은 무상으로 설립하지만 당사자들이 따로 약속한 건 제외한다. 거주권을 설립시 응당 등록기관에 거주권 등록을 신청해야 한다. 거주권은 해당 기관에 등록한 후 효력을 발생한다.


◆사례분석

해당 조례에 따라 <민법전> 실시 후 장로인은 생전에 박로인을 위해 주택에 대한 거주권 계약서를 서면으로 체결하고 부동산 등록부문에서 등록하여 거주권을 설립할 수 있다. 그러면 주택의 거주권을 약속받은 박로인은 여생이 걱정없고 장로인의 자녀들은 재산을 ‘남’과 나누지 않고 그대로 상속 받을 수 있기에 장로인의 근심은 ‘한방’에 해결될 수 있다.

이처럼 로인들을 비롯한 특정된 약세군체의 거주 문제를 효과적으로 해결할 수 있는 거주권은 주택의 소유권인과 거주권인을 구분하여 각자의 부동한 수요를 만족시킴으로써 특정 약세군체의 기본적인 거주 수요를 보장하는데 중점을 두고 있다. 때문에 <민법전>은 또 거주권은 양도하거나 상속받을 수 없다고 명확히 규정했다. 즉 거주권인이 사망하거나 약속한 기한이 만료되면 거주권은 소멸된다.

사례 중 거주권을 약속받은 박로인은 장로인이 사망 후 계속하여 그 집에 거주할 수 있고 또 생활상 편리를 위해 본인의 자녀와 함께 생활할 수는 있어도 당사자인 박로인이 사망하면 거주권이 종료되므로 박로인의 자녀는 더이상 그 집에 거주할 수 없다. 가령 박로인이 거주권을 본인의 자녀에게 물려준다는 유언을 남겨도 거주권은 양도, 상속할 수 없기에 박로인의 자녀는 거주권을 주장할 수 없다.

법률 전문가들은 주택의 소유권과 사용권을 분리해놓은 거주권의 민법전편입(入典)은 앞으로 중고 주택 매매에 영향을 끼칠 것으로 내다보고 있다.

목전 중고 주택 매매과정에 있어서 구매인들은 대부분 주택의 명확한 소유인과 사법 차압, 담보가 잡혔는지만 조회하지만 금후 주택에 따로 거주권이 설립되였는지도 중점적으로 조회해야 한다.

왜냐하면 거주권이 설립된 주택은 정상적으로 매매하고 가옥소유증 명의 변경도 할 수 있지만 새 주인은 소유권만 있을뿐 거주권이 없기에 거주권인을 내쫓을수 없기 때문이다. 새 주인은 그저 주택의 거주권 기한이 만료되거나 소멸되기만 기다려야 한다.

  


추춘매 기자

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