일전 중국인민은행과 국가금융감독관리총국은 ‘부동산 신용대출 관리를 개혁, 보완하고 부동산 발전의 새로운 모식을 다그쳐 구축할 데 관한 의견’을 공동으로 인쇄, 발부했다. 이에 따라 개인 주택 대출 정책에도 일부 변화가 생겼다.

◆개인 주택 대출 상환기한 최대 40년으로 연장

은행업 금융기관이 개인에게 주택 대출을 제공할 경우 최저 납부 비례 관련 요구를 충족해야 한다. 개인 주택 대출의 상환기한은 최대 40년이며 대출 금액은 구입 예정 주택의 평가 가치를 초과할 수 없다. 대출 기한이 1년 이하(1년 포함)인 경우 만기에 원금과 리자를 일시 상환하거나 매월 원금과 리자를 분할 상환할 수 있다. 대출 기한이 1년을 초과하는 경우에는 매월 원금과 리자를 분할 상환해야 한다.

◆기존 변동금리 주택 대출, 금리 조정 또는 대출 대체 가능

이미 실행된 변동금리 개인 주택 대출의 경우 대출금리가 전국 신규 개인 주택 대출 금리와 일정 수준 이상 차이가 날 때 차입자는 은행업 금융기관과 협의해 계약 금리를 조정하거나 새로운 변동 금리 개인 주택 대출을 받아 기존 대출을 대체할 수 있다. 구체적인 방식은 차입자가 자률적으로 선택할 수 있다.

금리 조정 또는 대출 대체 후 적용되는 금리의 가산폭은 은행업 금융기관과 차입자가 자률적으로 협의해 결정한다. 다만 변경 또는 대체 시점에 해당 도시에서 적용되는 개인 주택 대출 금리 가산폭 하한선이 있는 경우 이를 밑돌아서는 안된다. 또한 대출 금액은 기존 대출의 잔여 원금을 초과할 수 없다.

은행업 금융기관은 주택 평가 가치에 따라 대출 금액을 변동하거나 용도가 명확하지 않은 주택 담보대출을 제공해서는 안된다. 또한 이미 담보로 확정된 주택에 대해서는 주택 구입자가 기존 대출을 전액 상환하기 전까지 재평가된 순자산가치를 담보로 추가 주택 구입 대출을 제공해서는 안된다.

◆개인 주택 대출, 실행 시간 및 상환계획 조정

구입하려는 신축 주택이 준공 후 판매할 경우 개인 주택 대출은 판매 등록이 완료된 후 실행해야 한다. 사전 예약판매할 경우에는 해당 프로젝트의 등록이 완료된 후 대출을 실행해야 한다.

기존 개인 주택 대출 차입자가 일시적으로 소득원을 잃어 상환이 어려울 경우 은행업 금융기관은 시장화, 법치화 원칙에 따라 차입자와 자률적으로 협의해 상환계획을 조정할 수 있다. 구체적으로 상환 기한 연기, 대출 기간 연장, 원금 상환 지연 등 방식을 활용할 수 있다.

◆40년 만기 대출, 년령 기준은 은행마다 달라

여러 은행은 ‘대출자 년령+대출기간’이 75년을 초과하지 않는다는 기준을 적용하고 있다. 따라서 새로 주택 담보대출을 신청해 40년 만기 대출을 받으려면 대출 실행 시점에 대출자의 나이가 35세 이하여야 한다. 이 기준에 따르면 1991년 이전에 태여난 대출자는 40년 만기 개인 주택 담보대출을 받을 수 없다.

하지만 기존 주택 담보대출의 경우에는 상황이 다르다. 여기서 대출자 년령은 대출 실행 당시의 나이를 기준으로 하기 때문에 대출 실행 당시 35세를 넘지 않았다면 대출기간을 최대 40년까지 연장할 수 있다. 지역별 지점에 따라 실제 적용 기준이 다소 완화될 수도 있다. 례컨대 공상은행 상해의 한 지점은 ‘대출자 년령+대출기간’이 80년을 초과하지 않는다는 기준을 적용하고 있다. 

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