최근 국내 주요 도시의 토지시장 열기가 상승하면서 다수의 핵심 필지가 수백차례의 경쟁입찰 끝에 지역 및 전국의 단위건축면적당 거래가격 기록을 잇달아 갈아치웠다.

그러나 1선도시에서 치렬한 ‘토지쟁탈전’이 이어지는 배후에서 전국 토지시장 전체가 여전히 깊이 있는 조정국면에 직면해있다. 전문가들은 부동산 업계가 규모 확장에서 구조적 회복과 모식 전환으로 나아가고 있음을 반영한다고 지적했다.

6월초, 심수시 토지시장에서 잇달아 경매가 펼쳐졌다. 6월 5일, 남산구의 한 주택용 필지가 경매에 부쳐진 가운데 최저 입찰가 23억원에 화윤, 중해 등 6개 건설사가 치렬한 경쟁을 벌렸다. 결국 57억 7200만원에 락찰받았으며 프리미엄률은 150.74%에 달했다. 최종 용적률 단가는 10만 8700원에 이르러 심수 주택용지 단가 신기록을 갈아치웠다. 불과 일주일 후, 전해계만의 주택용지가 다시한번 파란을 일으킨 가운데 해당 주택용지의 최저 용적률 단가는 4만 4800원으로 9개 건설사가 입찰에 참여했다.

상해와 항주의 토지시장 열기도 꾸준히 높은 수준을 유지하고 있다. 5월말 진행된 4차례 토지경매에서는 이틀 련속 ‘상한가 없는’ 경쟁입찰이 이루어졌으며 5개 필지의 평균 프리미엄률은 34%에 달했다. 그중 민항 포강진 필지와 포동신구 남부두 복합필지의 프리미엄률은 모두 40%를 돌파했다. 항주시장도 눈에 띄는 성과를 보였는데 4월 한달간 총 11개 필지가 경매에 부쳐져 총거래금액이 124억 6000만원으로 평균 프리미엄률이 33.5%를 기록했다.

중국지수연구원의 통계에 따르면 6월 20일 기준 주요 30개 도시의 신규 주택거래 면적이 전월 대비 7.5% 증가했다. 중고주택의 경우, 20일 기준으로 20개 도시의 중고주택 거래량이 8만 8000세대로 전년 동기 대비 10.9% 증가했다. 그중 상해, 소주 등 도시의 중고주택 거래 수는 전년 동기 대비 20% 이상 증가했고 심수, 녕파 등 도시는 10% 이상 증가하여 전통적인 ‘작은 봄날(3월─5월 성수기)’ 이후에도 수요 활력이 이어지는 모습을 보였다.

중국지수연구원 지수연구부 총경리 조정정은 “북경, 상해 등의 매물량이 이전 고점 대비 20%가량 감소했다.”면서 “이는 시장기대가 ‘집중 매도’에서 점차 합리성으로 회귀하고 있음을 반영한다.”고 밝혔다. 이러한 ‘매물 감소+거래량 증가’의 조합은 중고주택시장이 류동성 회복에서 수급 재균형으로 나아가고 있음을 의미한다. 올 들어 100개 도시의 중고주택 가격은 전월 대비 하락률이 전반적으로 둔화되는 추세를 유지하고 있다.

그러나 주요 도시의 뜨거운 ‘토지쟁탈전’ 양상이 전체 시장의 전면적인 안정을 대표하지는 않는다. “핵심도시의 투자는 우량 필지에 의존해 버티고 있으며 일부 필지는 높은 프리미엄률로 거래되지만 전국적인 부동산개발투자 전반의 하향추세는 돌려세우기 어렵다.” 보예데이터지능연구쎈터 총감독인 마천리는 이같이 지적했다. CRIC연구쎈터의 통계에 따르면 1월—5월 부동산개발투자의 루적 전년 대비 감소폭은 전년 동기 대비 2.5%포인트 확대되였고 2025년 동기 대비 감소폭은 약 5.5%포인트 확대되였다. 동시에 1월—5월 상위 100개 건설사의 신규 비축토지 매물가치, 금액 및 건축면적은 각기 전년 동기 대비 41.7%, 43.9%, 24.8% 감소하여 최근 5년내 최저 수준을 기록했다.

전문가들은 핵심도시의 핵심지역은 안정적인 분양 전망을 갖추고 있어 자금의 안전처인 ‘확실성 자산’으로 간주된다고 말했다. 동시에 기존 재고 갱신 시대에 접어들면서 토지경쟁은 더 이상 단순한 ‘고가 락찰’ 방식이 아니라 정부와 기업 협력, 복합 프로젝트 운영능력이 새로운 진입장벽이 되고 있다.

마천리는 “미래 부동산투자 개선은 본질적으로 업계발전모식의 전환으로 될 것이며 이는 단순한 성장률 반등이 아니라 투자구조 최적화, 투자주체 안정성 강화, ‘좋은 집’과 도시갱신에 초점을 맞춰 구현될 것”이라고 지적했다.  

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